Kupnja nekretnine putem agencije pruža niz prednosti, uključujući profesionalnu podršku i stručno vođenje kroz cijeli proces kupoprodaje. Agencija Premium Malinska će Vam pomoći pronaći nekretninu koja odgovara Vašim potrebama i budžetu, organizirati obilaske i pregovore, te pružiti pravni i administrativnu podršku.
Kada pronađete nekretninu koja Vam odgovara, agencija će Vam pomoći pri pregovorima oko cijene i uvjeta realizacije kupoprodaje, te osigurati da su svi potrebni dokumenti uredni. Naše iskustvo i stručnost ključni su za osiguranje uspješne i legalno provedene kupoprodaje.
Vlasništvo Nekretnine – Izvadak iz zemljišne knjige
Ovaj dokument često se laički naziva „vlasnički list“, iako je to neispravan naziv budući da se Izvadak iz zemljišne knjige sastoji od posjedovnice (popisni list, list A), vlastovnice (vlasnički list, list B) i teretovnice (teretni list, list C).
Svaki od navedenih dijelova izvatka iz zemljišnih knjiga nam je bitan, s obzirom na to da i iz svakoga možete saznati različite informacije.
U posjedovnicu se upisuju svi sastavni dijelovi zemljišnoknjižnoga tijela (opis nekretnine npr. kuća površine 100 m2, dvorište površine 350 m2…), kao i ona stvarna prava koja postoje u korist nekretnine (npr. pravo služnosti), sve katastarske promjene koje se odnose na zemljišnoknjižno tijelo (promjene broja katastarske čestice, površine, adrese, načina uporabe, izgrađenosti i sl.), sva javnopravna ograničenja u pravnom prometu zemljišnoknjižnoga tijela koja nisu opće naravi, pravo građenja, građevine od posebnog interesa za Republiku Hrvatsku i pod posebnim vlasničkim režimom.
U vlastovnicu se upisuje pravo vlasništva i ona ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut glede slobodnoga upravljanja ili glede raspolaganja nekretninom, zabrana opterećivanja ili otuđivanja, ograničenja raspolaganja, svojstvo općeg dobra nekretnine, tko vodi brigu, upravlja i odgovara za to dobro.
U teretovnicu se upisuju stvarna prava kojima je opterećena nekretnina (npr. založno pravo, pravo služnosti upisano na teret nekretnine), kao i prava stečena na ovim pravima, pravo nazadkupa, prvokupa, najma i zakupa te ona ograničenja raspolaganja nekretnine kojima je podvrgnut svagdašnji vlasnik opterećenoga dobra, zabrane opterećenja ili otuđenja.
Prije donošenja odluke o kupnji neke nekretnine, svakako je bitno napraviti uvid u zemljišne knjige koje su javno dostupne, a uvid se može izvršiti i elektroničkim putem na sljedećem linku: https://oss.uredjenazemlja.hr/public-services/review-lr-bdc
ako raspolažete podacima o nazivu katastarske općine nekretnine, broju katastarske čestice i/ili broju zemljišnoknjižnog uloška.
Dokumentacija - "Čisti Papiri"
Naša agencija, Premium nekretnine Malinska, će se pobrinuti da su svi potrebni dokumenti u redu, što se često naziva "čistim papirima". Osim izvatka iz zemljišnih knjiga, Premium nekretnine Malinska će osigurati prisustvo građevinske dozvole, uporabne dozvole ili rješenja o izvedenom stanju (legalizacija), kopije katastarskog plana, energetskog certifikata, te u slučaju stana, etažnog elaborata.
Građevinska dozvola - građenju građevine, rekonstrukciji ili dogradnji građevine može se pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole, te se mora graditi u skladu s tom dozvolom. Investitor je dužan podnijeti zahtjev za izdavanje građevinske dozvole nadležnom uredu za graditeljstvo i prostorno uređenje na lokaciji gdje se planira gradnja ili rekonstrukcija građevine. Prije početka građenja potrebno je prijaviti početak građenja nadležnom odjelu. Bitno je na vrijeme prijaviti početak građenja, jer građevinska dozvola prestaje važiti ako investitor ne pristupi građenju u roku od tri godine od dana pravomoćnosti dozvole. Također, od početka prijave građenja potrebno je voditi računa da zgrada bude dovršena u rokovima propisanim u Zakonu o gradnji (zgrada 1. skupine u roku od deset godina, zgrada 2.a i 2.b skupine u roku od sedam godina, zgrada 3.a i 3.b skupine u roku od pet godina).
Uporabna dozvola - Uporabna dozvola je službeni dokument, koje potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s odobrenim projektom, građevinskim standardima i propisima te je spremna za korištenje u svrhu koja je predviđena.
Izgrađena građevina, odnosno rekonstruirana građevina može se početi koristiti, odnosno staviti u pogon te se može donijeti rješenje za obavljanje djelatnosti u toj građevini prema posebnom zakonu, nakon što se za tu građevinu izda uporabna dozvola.
Rješenje o izvedenom stanju - donosi se za nezakonito izgrađenu zgradu koja se prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama može ozakoniti, ako:
– su zahtjevu za donošenje rješenja priloženi dokumenti propisani Zakonom,
– je arhitektonska snimka, odnosno snimka izvedenog stanja u skladu s izvedenim stanjem zgrade, ako se ista podnosi uz zahtjev,
– je plaćena naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru, odnosno prvi obrok naknade u slučaju obročne otplate iste.
Rješenje o izvedenom stanju donosi nadležno upravno tijelo koje obavlja poslove izdavanja akata za provođenje dokumenata prostornoga uređenja i građenje na čijem se području nalazi nezakonito izgrađena zgrada. U postupku „legalizacije, odnosno ishodovanjem Rješenja o izvedenom stanju ozakonjuje se nezakonito izgrađena zgrada, te stoga isto zamjenjuje Uporabnu dozvolu.
Kopija katastarskog plana - je javna isprava kojom se dokazuje kako je katastarska čestica prikazana na katastarskom planu.
Katastarski plan katastra nekretnina skupni je grafički prikaz katastarskih podataka i vodi se u elektroničkom obliku, a uvid u katastarski plan može se izvršiti na sljedećem linku: https://oss.uredjenazemlja.hr/map
Katastarski plan katastra nekretnina obvezno sadrži podatke o: brojevima katastarskih čestica, međama i drugim granicama katastarskih čestica, granicama vrsta uporabe dijelova katastarskih čestica, adresama katastarskih čestica i zgradama (položaj, oblik, vrsta uporabe i kućni broj).
Energetski certifikat - Energetski certifikat je službena isprava koja daje informacije o energetskoj učinkovitosti nekretnine. Izdaje se nakon energetskog pregleda i analize nekretnine te sadrži podatke o potrošnji energije ili energetskoj učinkovitosti objekta. Ovaj certifikat pruža informacije o tome koliko je nekretnina energetski učinkovita ili neučinkovita te preporuke za poboljšanje energetske učinkovitosti. Energetski certifikat je obvezan prilikom prodaje ili najma nekretnine te je važan dokument koji pomaže potencijalnim kupcima da donesu informirane odluke o nekretnini s obzirom na troškove energije i ekološki utjecaj.
Etažni elaborat - odnosno plan posebnih dijelova nekretnine je službeni dokument koji se izrađuje za potrebe uspostavljanja vlasništva posebnog dijela nekretnine, i to svih dijelova nekretnine koji mogu funkcionirati i biti samostalna uporabna cjelina te isti mogu biti predmet samostalne kupoprodaje.
Etažnim elaboratom grafički se i tekstualno određuju posebni suvlasnički dijelovi u zgradi, pripadajući sporedni dijelovi te udjeli pojedinih suvlasnika u vlasništvu nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena.
U njemu se upisuje točna površina svakog posebnog dijela nekretnine, kao i vlasniku tog posebnog dijela, te se jasno definira lokacija (npr.prizemlje), i oznaka (npr.stan br.1, lijevo od ulaza na etažu prizemlja) tog posebnog dijela: stana, poslovnog prostora, garaže, parkirnog mjesta itd.
Od nadležnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje potrebno je na temelju etažnog elaborata ishodovati potvrdu samostalnih uporabnih cjelina. Nadalje, na temelju potvrde samostalnih uporabnih cjelina i suglasnosti suvlasnike zgrade upisuje se etažno vlasništvo u zemljišnim knjigama.
TIJEK KUPOPRODAJE:
DOGOVOR O UVJETIMA – PREGOVORI - Agencija kao posrednik, kupac i prodavatelj postižu dogovor o uvjetima prodaje, uključujući kupoprodajnu cijenu, rokove isplate i potpisa Predugovora/Ugovora, uvjete plaćanja i ostale ključne elemente.
POTPIS PREDUGOVORA - U nekim slučajevima (posebice ako je nekretnina još u izgradnji ili kupcu treba duži rok za isplatu kupoprodajne cijene) može se sklopiti Predugovor o kupoprodaji nekretnina. Predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor, pod određenim uvjetima i u određenim rokovima. Predugovorom se najčešće ugovora i uz plaćanje "kapare", obično u visini od 10% ugovorene kupoprodajne cijene.
POTPISIVANJE UGOVORA - Kupac i prodavatelj potpisuju glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine, u kojem su detaljno definirani uvjeti i obveze obje strane. Ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu nekretninu u vlasništvo i posjed, a kupac se obvezuje platiti mu ugovorenu kupoprodajnu cijenu.
UPIS VLASNIŠTVA - Nakon potpisivanja Ugovora o kupoprodaji nekretnine i isplate kupoprodajne cijene, kupac podnosi zahtjev za upis prava vlasništva na nekretnini u zemljišnim knjigama. Najčešće se na dan potpisa Ugovora predaje zahtjev za predbilježbu prava vlasništva, a na dan isplate cjelokupnog iznosa kupoprodajne cijene zahtjev za opravdanje predbilježbe prava vlasništva uknjižbom.
PLAĆANJE POREZA - Kupac je u obvezi plati porez na promet nekretnina u iznosu od 3% od ugovorene kupoprodajne cijene.
PRIMOPREDAJA - Kada su ispunjene sve obaveze kako sa strane kupca tako i sa strane prodavatelja, obavlja se primopredaja nekretnine i potpisuje se zapisnik o primopredaji nekretnine u kojem se utvrđuje stanje nekretnine i eventualni nedostaci koje treba otkloniti prodavatelj.