Nakup nepremičnine prek agencije prinaša številne prednosti, vključno s strokovno podporo in usmerjanjem skozi celoten proces nakupa in prodaje. Agencija Premium Malinska vam bo pomagala najti nepremičnino, ki ustreza vašim potrebam in „budžetu“, organizirala ogled in pogajanja ter zagotovila pravno in administrativno podporo.
Ko najdete nepremičnino, ki vam ustreza, vam bo agencija pomagala pri pogajanjih glede cene in pogojev izvedbe nakupa ter poskrbela, da so vsi potrebni dokumenti urejeni. Naše izkušnje in strokovnost sta ključni za zagotavljanje uspešnega in zakonito izvedenega nakupa.
Lastništvo nepremičnine - Izpis iz zemljiške knjige
Ta dokument se pogosto imenuje "lastniški list", čeprav to ni čisto pravilen izraz, saj izpis iz zemljiške knjige sestavljajo posestnica (seznamni list, list A), lastniški list, list B in bremenilni list, list C. Vsak od navedenih delov izpiska iz zemljiških knjig je pomemben, saj iz vsakega lahko dobite različne informacije.
V posestnico se vpisujejo vsi sestavni deli zemljiškoknjižnega telesa (opis nepremičnine npr. hiša površine 100 m2, dvorišče površine 350 m2...), kot tudi dejanske pravice, ki obstajajo v korist nepremičnine (npr. služnostna pravica), vse katastrske spremembe, ki se nanašajo na zemljiškoknjižno telo (spremembe števila katastrske parcele, površine, naslova, načina uporabe, izgrajenosti itd.), vsa javnopravna omejitev v pravnem prometu zemljiškoknjižnega telesa, ki niso splošne narave, pravica gradnje, objekti posebnega interesa za Republiko Hrvaško in pod posebnim lastniškim režimom.
V lastniško listino se vpisuje pravica lastništva in omejitve, katerim je lastnik osebno podvržen glede prostega upravljanja ali razpolaganja z nepremičnino, prepoved obremenjevanja ali odplačevanja, omejitve razpolaganja, lastnost splošnega dobrega nepremičnine, skrbnik, upravljalec in odgovoren za to dobro.
V del C se vpisujejo dejanske pravice, ki obremenjujejo nepremičnino (npr. zastavna pravica, služnostna pravica vpisana na breme nepremičnine), kot tudi pravice pridobljene na teh pravicah, pravica odkupa, predkupa, najema in zakupa ter omejitve razpolaganja z nepremičnino, s katerimi je vsakodnevni lastnik obremenjenega dobra podvržen, prepovedi obremenjevanja ali odplačevanja.
Pred odločitvijo o nakupu neke nepremičnine je zagotovo pomembno pregledati zemljiške knjige, ki so javno dostopne, pregled pa je mogoče opraviti tudi elektronsko na naslednji povezavi: https://oss.uredjenazemlja.hr/public-services/review-lr-bdc , če razpolagate z informacijami o imenu katastrske občine nepremičnine, številki katastrske parcele in/ali številki zemljiškoknjižnega vložka.
Dokumentacija - "Čisti Papirji"
Naša agencija, Premium nepremičnine Malinska, bo poskrbela, da so vsi potrebni dokumenti v redu, kar se pogosto imenuje "čisti papirji". Poleg izpiska iz zemljiške knjige, Premium nepremičnine Malinska zagotavljajo prisotnost gradbenega dovoljenja, uporabnega dovoljenja ali potrdila o izvedenem stanju (legalizacija), kopije katastrskega načrta, energetskega certifikata in v primeru stanovanja etažnega načrta.
Gradbeno dovoljenje – k izgradbi, rekonstrukciji ali tudi dogradnji objekta se lahko pristopi na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja in seveda graditi v skladu s tem dovoljenjem. Investitor je dolžan vložiti zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja pri pristojnem uradu za gradbeništvo in prostorsko načrtovanje na lokaciji, kjer je načrtovana gradnja ali rekonstrukcija objekta. Pred začetkom gradnje je treba prijaviti začetek gradnje pristojnemu oddelku. Pomembno je pravočasno prijaviti začetek gradnje, saj gradbeno dovoljenje preneha veljati, če investitor ne pristopi k gradnji v roku treh let od dneva pravnomočnosti dovoljenja. Prav tako je od začetka prijave gradnje treba paziti, da je zgradba dokončana v rokih, predpisanih v Gradbenem zakonu (zgradba 1. skupine v roku desetih let, zgradba 2.a in 2.b skupine v roku sedmih let, zgradba 3.a in 3.b skupine v roku petih let).Uporabno dovoljenje - Uporabno dovoljenje je uradni dokument, ki potrjuje, da je objekt zgrajen v skladu z odobrenim projektom, gradbenimi standardi in predpisi ter je pripravljen za uporabo v namen, za katerega je namenjen. Zgrajeni objekt ali rekonstruirani objekt se lahko začne uporabljati ali postaviti v obratovanje ter lahko izda tudi odločbo o opravljanju dejavnosti v tem objektu po posebnem zakonu, potem ko se izda uporabno dovoljenje za ta objekt.
Odločba o izvedenem stanju - izda se za nezakonito zgrajeno zgradbo, ki jo je mogoče legalizirati v skladu z Zakonom o postopanju z nezakonito zgrajenimi zgradbami, če:
- so priloženi dokumenti, predpisani z zakonom, zahtevku za izdajo odločbe,
- arhitekturni posnetek oziroma posnetek izvedenega stanja, skladno s posnetkom izvedenega stanja zgradbe, če je priložen k zahtevku,
- je plačana nadomestilo za zadržanje nezakonito zgrajene zgradbe v prostoru, prvi obrok nadomestila v primeru obročnega odplačila.
Odločbo o izvedenem stanju izda pristojni upravni organ, ki opravlja naloge izdajanja aktov za izvajanje dokumentov prostorskega urejanja in gradnje na območju, kjer se nahaja nezakonito zgrajena zgradba. V postopku "legalizacije" oziroma pridobivanju odločbe o izvedenem stanju se nezakonito zgrajena zgradba legalizira in zato zamenjuje uporabno dovoljenje.
Kopija katastrskega načrta - je javna listina, s katero se dokazuje, da je katastrska parcela prikazana na katastrskem načrtu. Katastrski načrt katastra nepremičnin je skupni grafikon katastrskih podatkov in vodi se v elektronski obliki, vpogled v katastrski načrt pa je mogoč na naslednji povezavi: https://oss.uredjenazemlja.hr/map . Katastrski načrt katastra nepremičnin obvezno vsebuje podatke o: številkah katastrskih parcel, mejah in drugih mejah katastrskih parcel, mejah vrst uporabe delov katastrskih parcel, naslovih katastrskih parcel in stavbah (položaj, oblika, vrsta uporabe in hišna številka).
Energetski certifikat - Energetski certifikat je uradni dokument, ki daje informacije o energetski učinkovitosti nepremičnine. Izda se po energetskem pregledu in analizi nepremičnine ter vsebuje podatke o porabi energije ali energetski učinkovitosti objekta. Ta certifikat nudi informacije o tem, kako energetsko učinkovita ali neučinkovita je nepremičnina ter priporočila za izboljšanje energetske učinkovitosti. Energetski certifikat je obvezen pri prodaji ali najemu nepremičnine ter je pomemben dokument, ki pomaga potencialnim kupcem, da sprejemajo informirane odločitve glede nepremičnine glede na stroške energije in okoljski vpliv.
Etažni elaborat - oziroma načrt posebnih delov nepremičnine je uradni dokument, ki se izdela za potrebe vzpostavitve lastništva posebnega dela nepremičnine, in sicer vseh delov nepremičnine, ki lahko delujejo in so samostojna uporabna celota ter so lahko predmet samostojne kupoprodaje. V njem so navedene natančne površine vsakega posebnega dela nepremičnine, lastnik tega posebnega dela, in jasno je opredeljena lokacija (npr. pritličje) in oznaka (npr. stanovanje št. 1, levo od vhoda na pritličje) tega posebnega dela: stanovanja, poslovnega prostora, garaže, parkirnega mesta itd.
Iz ustrezne službe za gradbeništvo in prostorsko načrtovanje je treba na podlagi etažnega elaborata pridobiti potrdilo o samostojnih uporabnih celotah. Poleg tega se na podlagi potrdila o samostojnih uporabnih celotah in soglasij solastnikov zgradbe vpiše etažno lastništvo v zemljiške knjige.
POTEK PRODAJE:
DOGOVOR O POGOJIH - POGAJANJE - Agencija kot posrednik, kupec in prodajalec dosežejo dogovor o pogojih prodaje, vključno s kupoprodajno ceno, roki plačila in podpisa Predpogodbe/Pogodbe, pogoji plačila in drugi ključni elementi.
PODPIS PREDPOGODBE - V nekaterih primerih (zlasti če je nepremičnina še v gradnji ali če kupec potrebuje daljši rok za plačilo kupoprodajne cene) je mogoče skleniti Predpogodbo o prodaji nepremičnin. S podpisom predpogodbe se prevzame obveznost, da se kasneje sklene druga, glavna pogodba, pod določenimi pogoji in v določenih rokih. S Predpogodbo se najpogosteje dogovori tudi ob plačilu "kapare", običajno v višini 10% dogovorjene kupoprodajne cene.
PODPIS POGODBE - Kupec in prodajalec podpišeta glavno pogodbo o prodaji nepremičnine, v kateri so podrobno določeni pogoji in obveznosti obeh strani.
Z Pogodbo o prodaji se prodajalec zaveže, da bo kupcu predal nepremičnino v lastništvo in posest, kupec pa se zaveže, da mu bo plačal dogovorjeno kupoprodajno ceno.
VPIS LASTNIŠTVA - Po podpisu Pogodbe o prodaji nepremičnine in plačilu kupoprodajne cene kupec vloži zahtevo za vpis lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi. Običajno se na dan podpisa Pogodbe vloži zahteva za predprijavo lastninske pravice, na dan plačila celotnega zneska kupoprodajne cene pa zahteva za utemeljitev predprijave lastninske pravice z vpisom.
PLAČILO DAVKA - Kupec je dolžan plačati davek na promet nepremičnin v višini 3% dogovorjene kupoprodajne cene.
PRIMOPREDAJA - Ko so izpolnjene vse obveznosti tako s strani kupca kot s strani prodajalca, se opravi predaja nepremičnine in podpiše zapisnik o predaji nepremičnine, v katerem se ugotovi stanje nepremičnine in morebitne pomanjkljivosti, ki jih je treba odpraviti prodajalec.